11 лет БЕЗУПРЕЧНОЙ РАБОТЫ

ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 378D, БЦ "Троицкий"
+7 (812) 347-75-47
+7 (812) 642-24-60

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Данный тип недвижимости подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества:

  • торговая недвижимость (магазины, торговые центры);
  • офисная недвижимость (бизнес-центры, офисные помещения);
  • нежилые помещения различного назначения (помещения, используемые в различных сферах услуг).

Особенной чертой данной недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью. Классифицируем коммерческую недвижимостью следующим образом:

    Передаваемые права на объект недвижимости:
  •     Право собственности/ аренды/ или другое право на улучшение (коммерческий объект) и право собственности/ аренды/ или другое право на земельный участок. Соответственно, объектом оценки является “объект  коммерческой   недвижимости  - здание, расположенное на земельном участке;
  •     Право собственности/ аренды/ или другое право на помещение, расположенное в здании. Соответственно, объектом оценки является “объект  коммерческой   недвижимости  - помещение”, а земельный участок не вносит стоимость в единый объект
    Согласно функциональному назначению:
  •     Офисная недвижимость;
  •     Торговая недвижимость;
  •     Складская недвижимость;
  •     Производственная недвижимость;
  •     Также можно выделить гостиничную недвижимость (гостиницы, базы отдыха).

Чем выше доходный потенциал оцениваемой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки доходный.

Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования гостиницы или ресторана), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Так как, доход, от некоторого бизнеса, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).

Этапы проведения оценки коммерческой недвижимости

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО 1-3) при оценке недвижимости используются три основных подхода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Основными подходами при оценке объектов коммерческой недвижимости являются сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость. Как правило, затратный подход применим в оценке зданий (отдельно стоящих). В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не выглядит целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Итогом определения стоимости недвижимости является обобщение результатов расчетов.

В процессе оценки недвижимости на коммерческой основе учитываются различные факторы, влияющие на её стоимость, а отчет об оценке формируется только на объективной, достоверной и актуальной информации.

Оценка недвижимости, проводимая нашей компанией, включает в себя оценку зданий и оценку объектов незавершенного строительства.